경기도는 서울과 가까우면서도 다양한 주거 여건과 가격대를 갖추고 있어 실수요자들에게 꾸준히 인기를 끌고 있습니다. 특히 집값에 비해 교통, 학군, 인프라 여건이 우수한 '저평가 지역'은 내 집 마련을 준비하는 이들에게 큰 기회를 제공하죠. 본 글에서는 실거주 목적의 무주택자 또는 1주택자를 위한, 경기도 내 저평가 실거주 지역들을 자세히 소개합니다.
수도권 비규제지역에서 찾는 기회 (시흥, 김포, 평택 중심 분석)
2024년 현재 경기도 내 일부 지역은 여전히 비규제지역으로 남아 있으며, 가격 대비 가치가 높아 실수요자들의 관심을 받고 있습니다. 대표적인 예로 시흥시, 김포시, 평택시를 들 수 있습니다. 이 지역들은 서울과의 접근성이 점차 개선되고 있음에도 불구하고, 다른 수도권 지역보다 상대적으로 저렴한 집값을 유지하고 있어 ‘저평가 지역’으로 평가받고 있습니다.
먼저 시흥시는 제2경인선, 월곶-판교선, 신안산선 등 다양한 철도망이 확장되며 교통 여건이 빠르게 개선되고 있습니다. 특히 배곧신도시는 미래 자족도시로 개발되고 있으며, 서울대 시흥캠퍼스, 시흥배곧테크노밸리 등의 개발로 직주근접 실현 가능성이 커지고 있습니다. 하지만 시세는 인근 광명이나 안양 대비 20~30% 낮은 수준을 보이고 있어, 실거주를 위한 내 집 마련지로 매우 매력적입니다.
김포시는 한강신도시를 중심으로 계획도시가 형성되어 있으며, 김포골드라인이 개통되었고 향후 서울 직결화 가능성도 거론되고 있습니다. 서울까지 통근이 다소 불편하다는 인식이 있지만, 그에 비해 집값은 합리적이며 생활 인프라나 교육시설도 안정적인 편입니다. 무엇보다 향후 GTX-D, 김포~강남 직결 노선에 대한 기대감이 남아 있는 지역입니다.
평택시는 삼성반도체 평택캠퍼스, 미군기지 이전 등으로 인해 자족도시로서의 발전 가능성이 높습니다. 고덕국제신도시는 대규모 신축 아파트 단지가 형성되어 있으며, 아직 가격이 정체되어 있는 상태입니다. 신도시이지만 전세가율이 높고, 생활 인프라가 빠르게 조성되고 있다는 점에서 실거주에 유리한 조건을 갖추고 있습니다.
교통 호재로 주목받는 지역 (남양주, 의정부, 양주)
경기도에서 교통 개선이 뚜렷한 지역은 향후 집값 상승의 잠재력을 가지고 있지만, 아직까지 저평가된 경우가 많습니다. 특히 남양주, 의정부, 양주는 GTX, 지하철 연장 등 다양한 교통 호재를 앞두고 있으며, 실수요자 입장에서 ‘지금이 진입할 기회’인 지역들입니다.
남양주시는 GTX-B 노선(예정)과 9호선 연장 등의 대형 교통 개발이 집중되어 있는 대표적인 수혜지입니다. 특히 왕숙신도시를 포함한 대규모 주거단지가 조성되고 있으며, 서울 접근성이 30분 내외로 크게 개선될 전망입니다. 하지만 아직 신도시 일부는 분양가 대비 프리미엄이 낮아 ‘저평가 상태’로 분류됩니다. 지금 입주하면 향후 가치 상승과 교통 개선을 동시에 누릴 수 있는 지역입니다.
의정부시는 서울과 지리적으로 매우 가까우면서도 여전히 집값이 낮은 대표적인 저평가 지역입니다. 현재 7호선 연장, GTX-C 노선 등이 예정되어 있고, 일부 구도심 지역은 재개발이 활발하게 진행 중입니다. 특히 민락2지구, 고산지구 등은 신축 위주로 형성되어 있어 실입주자에게 적합한 환경을 제공합니다.
양주시는 아직 저렴한 분양가와 전세가율이 높은 신도시 중심의 시장을 형성하고 있습니다. 옥정신도시는 GTX-C 예정 노선의 수혜지역으로, 서울 강남까지의 접근성이 획기적으로 개선될 전망입니다. 또한 상대적으로 실수요자들이 진입하기 용이한 가격대를 유지하고 있어, 장기적 관점에서 안정적인 거주지로 평가받고 있습니다.
실거주 만족도가 높은 신도시 지역 (하남, 동탄, 광교)
‘실거주 만족도’는 단순한 가격보다는 실제 생활의 질을 기준으로 판단해야 합니다. 이 기준으로 볼 때 하남시, 동탄2신도시, 광교신도시는 경기도 내에서 주거 만족도가 매우 높은 지역입니다. 다만 이들 지역은 일부 고가 아파트가 존재하지만, 아직 저평가된 단지나 구축 위주로 접근하면 실수요자에게도 충분히 기회가 있습니다.
하남시는 5호선 연장으로 강동구와의 접근성이 뛰어나며, 미사강변도시와 감일지구를 중심으로 신도시가 조성되어 있습니다. 생활 인프라가 매우 잘 갖춰져 있고, 학군 및 치안 등 실거주 만족도가 높습니다. 가격은 상승했지만, 구축 아파트나 중대형 단지를 중심으로 저렴한 매물이 꾸준히 나오고 있어, 실수요자에게 현실적인 선택지가 됩니다.
동탄2신도시는 신도시 중에서도 자족시설과 교통망이 가장 잘 구축된 곳 중 하나로 평가받습니다. SRT 동탄역, 트램 건설, GTX-A노선 수혜 등이 예정되어 있으며, 대기업 입주와 상권 활성화도 빠르게 진행되고 있습니다. 특히 전세가율이 높은 편이고, 일부 구간은 아직도 분양가 수준에서 거래되고 있어 ‘저평가 신도시’로 꼽힙니다.
광교신도시는 행정타운, 수원지방법원, 경기도청 신청사 등이 입주하면서 행정 중심도시로 변모하고 있습니다. 무엇보다 분당선, 신분당선을 통한 서울 접근성이 뛰어나고, 광교호수공원 등 주거 쾌적성이 높아 실거주 만족도가 높습니다. 일부 구축 아파트는 여전히 시세 상승 여력이 남아 있어 진입 여지가 존재합니다.
이들 신도시는 이미 기반이 완성되어 있어 ‘지금 바로 입주할 수 있는 안정성’이 큰 장점입니다. 단기 수익보다는 장기 실거주 관점에서 판단하면, 가성비 높은 주거지를 찾을 수 있습니다.
경기도에는 집값에 비해 가치를 인정받지 못한 ‘저평가 실거주 지역’이 여전히 많습니다. 시흥, 김포, 평택 같은 비규제지역부터 GTX 수혜지역인 남양주, 의정부, 양주, 그리고 생활 만족도가 높은 하남, 동탄, 광교까지 — 실수요자는 자신의 생활 스타일과 조건에 맞는 지역을 찾아 내집 마련에 도전할 수 있습니다. 지금은 내집 마련의 기회를 잡을 수 있는 적절한 시점입니다. 오늘 소개한 지역들을 바탕으로 발 빠른 준비를 시작해 보세요.