전세 계약이 끝날 무렵이 되면 많은 이들이 "이제는 집을 사야 할까?"라는 고민을 합니다. 특히 서울처럼 집값이 높고 전세금도 만만치 않은 지역에서는, 전세에 계속 머무를지 아니면 매매로 전환해 실거주할지를 두고 판단이 쉽지 않습니다. 이 글에서는 서울에서 전세를 벗어나 매매로 전환하는 방법, 그에 따른 실거주 전략과 유의할 점들을 상세히 설명합니다.
서울집 매매, 전세보다 현실적인가
서울에서 전세로 거주하는 많은 사람들은 해마다 오르는 전세금에 부담을 느끼고 있습니다. 실제로 2024년 이후 전세금 상승률은 다소 안정세를 보이고 있지만, 여전히 서울 주요 지역은 높은 수준을 유지하고 있습니다. 그에 반해, 매매 시장은 일시적으로 조정기를 거치며 실수요자들에게는 오히려 기회가 될 수 있습니다.
특히 정부는 실거주 목적의 생애 최초 매매자에게 다양한 세제 혜택과 대출 완화 정책을 제공하고 있습니다. 예를 들어, 생애최초 주택 구입자에게는 취득세 감면, 양도세 비과세, 보금자리론 이용 자격 등 실질적인 혜택이 주어집니다. 이처럼 현재 전세로 납부하는 보증금 수준이면, 비슷한 수준의 자금으로 매매 전환을 고민해볼 만한 상황이 많습니다.
그러나 서울 매매는 여전히 높은 진입장벽이 존재하며, 위치·면적·건물 연식에 따라 가격 격차도 큽니다. 때문에 자신이 실제 거주할 목적이라면 생활권, 출퇴근 거리, 자녀 교육 환경 등을 모두 고려한 '실수요 기준' 접근이 필요합니다. 단순히 전세가 비싸다는 이유만으로 매매를 결정하기보다, 장기적 자산가치와 실거주 만족도를 함께 따져야 후회 없는 선택이 됩니다.
매매 전환, 어떻게 준비할까
전세에서 매매로 전환하기 위해서는 우선 자금계획 수립이 가장 중요합니다. 전세 보증금을 얼마나 회수할 수 있는지, 추가 자금은 어떻게 조달할 수 있는지 등을 고려해야 합니다. 특히 전세 계약 종료 시점과 매매 진행 타이밍을 잘 맞추는 것이 중요한데, 중간에 공백기가 생기면 이중 지출의 부담이 발생할 수 있기 때문입니다.
자금 마련 방식으로는 보통 기존 전세보증금을 활용하고, 여기에 대출이나 가족 자금 등을 보태는 방식이 많습니다. 생애최초 구입자라면 디딤돌대출, 보금자리론 등 저리의 정책자금 활용이 가능하며, 대출 한도와 금리를 비교해 가장 유리한 조건을 찾아야 합니다. 특히 DSR 규제로 인해 모든 금융권의 대출 총합이 영향을 받기 때문에, 사전에 금융기관과의 상담을 통해 정확한 대출 가능액을 확인하는 것이 필요합니다.
또한, 매물 조사도 중요한 단계입니다. 부동산 플랫폼, 공공 데이터, 오픈 아파트 실거래가 등을 활용해 관심 지역의 시세를 분석하고, 직접 현장 방문을 통해 집 상태, 관리비, 인근 시설 등을 체크해야 합니다. 계약 진행 시에는 등기부등본 확인, 중도금 및 잔금 계획, 입주일 조율 등 실무적인 부분까지 꼼꼼히 챙기는 것이 안전한 거래로 이어집니다.
실거주 전략, 장기적 관점 필요
매매로 전환한 뒤의 실거주는 단순히 ‘사는 공간’을 넘어선 장기적인 자산 관리이기도 합니다. 특히 서울은 학군, 교통, 개발 계획 등 다양한 요소에 따라 향후 자산가치가 크게 변할 수 있습니다. 때문에 단순히 저렴한 매물을 찾기보다는, 중장기적으로 가치가 상승할 수 있는 지역을 전략적으로 선택하는 것이 중요합니다.
실거주 목적이라면, 새 아파트보다는 구축 단지를 리모델링해서 입주하는 것도 하나의 방법입니다. 구축 아파트는 상대적으로 가격이 낮고, 입지 조건이 좋은 경우가 많으며, 리모델링을 통해 주거 만족도를 높일 수 있습니다. 또한 향후 재건축 가능성이 있는 단지는 실거주와 동시에 투자 가치도 함께 고려할 수 있는 장점이 있습니다.
더불어 실거주자는 정부의 각종 정책적 혜택을 누릴 수 있습니다. 예를 들어 1주택 실거주자는 양도소득세 비과세, 장기보유특별공제 등의 혜택을 받을 수 있으며, 종합부동산세 부과 기준에서도 유리합니다. 단, 거주 기간 요건이 있기 때문에 계획적으로 입주 시점과 보유 기간을 관리해야 합니다. 실거주 전략은 단기 수익이 아닌, 장기적 안정과 자산 확보라는 관점에서 접근하는 것이 바람직합니다.
서울에서 전세에서 벗어나 매매로 전환하는 것은 단순한 주거 방식의 변화가 아닙니다. 철저한 자금 계획, 정책 이해, 실거주 전략을 종합적으로 고민한 뒤 실행에 옮겨야 성공적인 내 집 마련이 될 수 있습니다. 집을 사는 순간은 중요하지만, 더 중요한 건 어떻게 살 것인가입니다. 지금 준비를 시작한다면, 전세탈출은 더 이상 막연한 희망이 아닌 현실이 될 수 있습니다.